Типичные замечания к отчётам об оценке, составленным для оспаривания кадастровой стоимости

В последнее время проблематика кадастровой оценки широко освещается в ведущих средствах массовой информации, обсуждается на мероприятиях различного уровня. Кадастровая стоимость недвижимости становится все более популярным предметом споров.

Одним из способов пересмотра кадастровой стоимости является обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, поданном на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

На заседании Комиссии рассматривается представленный заявителем отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и оформление которого должно соответствовать требованиям, установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки. В противном случае, членами Комиссии формулируются конкретные недостатки отчёта.

В качестве примера можно привести следующие замечания из решений Комиссии:

· Анализ рынка не соответствует требованиям п. 11 ФСО № 7: отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок, интервалы значений цен, интервалы значений основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых с объектом оценки объектов, отсутствуют основные выводы.

· Для расчетов в рамках применения сравнительного подхода к оценке подбираются аналоги, принадлежащие к другому сегменту рынка, или же имеющие другие значительные отличия от оцениваемого объекта, что в результате приводит к значительной величине итоговых корректировок, нарушение п. 14 ФСО № 1.

· Корректировки в рамках применения сравнительного подхода вносятся экспертно, без соответствующих обоснований, или же со ссылками на источники информации, которые невозможно проверить на предмет авторства и даты получения этой информации, нарушение п. 10 ФСО № 3.

· Полученная в результате расчетов итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки не соответствует данным, приведенным в разделе анализа рынка, нарушение принципов однозначности и проверяемости п. 4 ФСО № 3.

· Не прилагаются копии документов, на которые ссылается оценщик – нарушение требований о достоверности информации, нет ссылок на источники информации – нарушение п. 11 ФСО № 1, п.19 ФСО № 1.

· Нет обоснования присвоенных весов объектам-аналогам. Нарушение п. 25 ФСО № 1, пункта 8 ФСО № 3.

· Применение оценщиком затратного подхода при оценке помещения – нарушение п. 24 ФСО № 7.

· Нарушение п. 6 ФСО № 7: рыночная стоимость объектов капитального строительства определена с учетом стоимости земельного участка, на котором расположен объект.

· Используется устаревшая терминология.

· Допущены арифметические ошибки.

· Электронный вариант отчёта не соответствует бумажному.

Некоторые из замечаний довольно формальные, их легко устранить. Сложнее с содержательными замечаниями к Отчётам. Они могут быть очень серьезными, поэтому главное условие для принятия Комиссией положительного решения – полное выполнение всех требований Федерального Закона «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценочной деятельности.

Подготовлено Николаевой Р.В.