Особенности государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества с реконструкцией, перепланировкой

Объединить кухню с гостиной, увеличить площадь балкона – перепланировка и реконструкция в квартирах и домах встречается довольно часто. При этом стоит понимать, что любое изменение параметров объектов недвижимости должно быть отражено в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). К реконструкции также относятся надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.

В случае изменения количества этажей, высоты, объема, площади объекта недвижимости, замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта недвижимости, осуществляется учет изменения текущего объекта.

Если в реконструкции было задействовано несколько объектов недвижимости и по ее результатам образован новый объект недвижимости (новые объекты недвижимости) либо в результате реконструкции одного объекта недвижимости образовано несколько новых объектов недвижимости, то в данном случае, осуществляется постановка на учет нового объекта недвижимого имущества.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технические документы помещения.

Любые работы по реконструкции объектов капитальной застройки должны проводиться на основании полученного разрешения на строительство и реконструкцию. Выдача разрешений на реконструкцию находится в ведении органа местного самоуправления, за исключением отдельных случаев, предусмотренных градостроительным законодательством.

Перепланировка жилья в соответствии с действующими нормами осуществляется в соответствии с проектом переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

По результатам органом местного самоуправления принимается решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, оформляется и выдается акт о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения либо отказ в приемке работ.

В дальнейшем осуществляется кадастровый учет реконструированного объекта, объекта, прошедшего перепланировку и внесение сведений в ЕГРП, вследствие чего, правообладатель получает новое свидетельство о регистрации права либо выписка из реестра.

В случае если при реконструкции произошло объединение двух и более объектов недвижимости, либо раздел объекта недвижимости, то вводится в эксплуатацию совершенно новый объект, которому присваивается новый кадастровый номер. Соответственно в данном случае необходимо осуществить регистрацию права собственности на такой объект.

Сотрудники Росреестра при регистрации права не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций.

В этом случае ведомство самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Следует отметить, что разрешения на строительство в некоторых случаях не требуется. Речь идет о реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); реконструкции на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменении объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Если реконструкция была произведена ранее, без получения разрешительных документов, собственник неизбежно столкнется с трудностями при попытке зарегистрировать право собственности на реконструированный объект.

В таком случае правообладателю придется доказывать право на самовольно реконструированный объект в суде. Если произведена перепланировка жилого помещения в отсутствие документа, разрешающего такую перепланировку, или с нарушением проекта перепланировки, то она также является самовольной.

Ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 7.21 КоАП РФ, предусмотрена ответственность за самовольное переустройство или перепланировку жилья в виде штрафа от 1000 до 2500 рублей.

В случае невозможности узаконить перепланировку, собственник (наниматель) жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Материал подготовлен Дамбаевой Л.В., специалистом-экспертом отдела верификации, гармонизации данных ЕГРП и ГКН.